关于加强无物业小区管理，深化“幸福家园”品牌建设行动的实施方案

落实属地化管理职责，由镇街主导、社区负责，有效发挥业主自治管理组织作用，以“保基础、抓提升、促满意”为核心，多措并举解决无物业管理小区环境脏乱差等失管问题，抓好管理服务低效小区整改提升，并建立完善长效管理机制，实现基层政府管理与居民自治良性互动，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

二、工作原则

（一）坚持“市场主导，政策支持”原则。按照“一镇街一策、一社区一策”要求，完善无物业管理和物业管理服务低效小区的物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。在推进市场化运作过程中，鼓励物业企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，镇街结合《关于促进服务消费高质量发展的意见》相关规定，在用水、用电、用气、用热等方面予以相应的政策支持，为促进物业服务正常运转创造必要条件。

（二）坚持“重视民意，形成共识”原则。完善基层社会治理体制，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，积极发挥社区网格化管理的作用，加强推进无物业管理和物业管理服务低效小区的管理与基层党组织建设和社区治理体系建设有机结合。开展基层党组织引领的多种形式基层民主协商，发挥业主大会（或业主共同决定）作用，促进居民形成共识，主动参与小区的共同管理，打造共建共治共享的社会治理格局。

三、工作措施

（一）促进无物业小区实施专业化物业服务。镇街可通过采取“大联小、小归片、片成区”方式进行区域划分整合，征求广大业主意见后选聘物业服务企业，零星独立楼宇等无法选聘物业服务企业的，可通过就近并入等方式委托其他管理人管理，委托管理可采用单项委托的形式进行保洁、保安、绿化等专项服务，引导其向物业管理服务过渡。

（二）狠抓管理服务低效小区整改提升。对于日常巡查或业主投诉较为集中的建成年代早、收费低、环境脏乱差的服务低效小区，镇街要将其列入辖区重点整治项目，对照存在的问题，帮助物业企业制定整改提升方案，补强日常服务中薄弱环节。

（三）建立志愿服务“进小区”制度。各社区党组织要凝聚辖区职能部门、共建单位、物业企业、居民志愿者等多元力量，开展夏日送清凉、公益集市、环境卫生整治等志原服务活动，不断提升先锋党员服务群众能力和基层治理效能，有效推动组织在小区行动、资源在小区集聚，作用在小区发挥、问题在小区化解。

（四）突发失管应急抓。各镇街应尽快建立辖区应急物业服务人备选库，应对辖区突发失管问题，对突发失管的小区，属地镇街应及时选定应急服务人，并与应急服务人议定物业服务标准、收费标准，确保小区稳定过渡到正常管理服务状态。

四、实施步骤

（一）调查摸底阶段（2024年11月30日前）

区住建局负责制定全区《关于加强无物业小区管理，深化“幸福家园”品牌建设行动的实施方案》，各镇街负责对辖区无物业管理和建成年代早、收费低、环境脏乱差的管理服务低效小区进行调查摸底，形成工作台账；结合调查摸底情况，有针对性的分类制定整治提升方案。

（二）整改提升阶段（2024年12月1日-2024年12月31日前）

一是推进专业化物业管理引进工作。对辖区内的无物业管理小区，各镇街考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，充分征求业主意见后，可采取“大联小、小归片、片成区”方式进行区域划分整合，便于引进物业服务企业；同时，结合各辖区已经建立的应急物业服务人备选库，与相关物业服务企业就接管辖区无物业管理小区相关事宜进行洽谈。

二是开展集中清扫日行动。每周五由属地镇街、社区牵头，组织辖区社区工作者、网格员、业主委员会成员和小区党员志愿者等群体，开展集中清扫日活动，对辖区无物业管理和管理服务低效小区的环境卫生进行大清扫，消除卫生死角和积存垃圾。

二是开展联建共建进小区活动。国企事业单位与镇街、社区党组织联建共建的，可择机组织职工对镇街、社区辖区内的无物业管理住宅小区开展卫生大清理活动，改善居民居住环境，对具备引进专业化物业管理条件的无物业小区，联建活动可通过入户征求业主意见的形式开展，推动无物业小区向专业化物业管理过渡；成立党组织且建立党员志愿服务队的物业服务企业，可与镇街、社区开展帮扶联建共建行动，由物业服务企业党组织牵头，对管理服务低效的小区进行指导，帮助其优化管理模式，同时，在安全生产、设施设备养护的专业工作开展过程中，适时派驻专业人员进行帮扶，助力企业提升服务品质，摘掉管理服务低效小区帽子。

（三）长效保持阶段（2025年1月1日后）

对引进专业化物业管理的无物业管理小区，各镇街、社区应派员加强监督指导，并提供相应帮助，助力物业企业做好进驻实施管理的衔接工作；确实无法引进专业化物业管理的小区，属地镇街应结合辖区实际，采取有效措施，建立长期的保障机制，确保小区环境面貌能够得到有效保持；区住建局将对各镇街无物业管理和物业管理服务低效小区进行抽查，对工作成效显著的经验做法，将组织其他镇街和社区进行观摩推广，并给与属地镇街在年底考核给予适当加分。

五、工作要求

（一）加强组织领导，健全工作机制。各镇街、社区切实加强组织领导、提高政治站位，充分认清加强无物业管理和管理服务低效小区管理是统筹社会基层治理和社会经济发展、巩固国家卫生城市和创建文明城市工作的有效手段。要加强专业培训，及时调解矛盾纠纷，提高管理服务低效小区物业管理人员应急能力和业务素质水平，全力推进无物业小区向专业化管理和业主自治过渡，提高专业化物业服务质量水平。

（二）强化宣传教育，发挥示范作用。各镇街、社区要打造一批无物业小区管理先进典型，形成可复制、可推广的经验做法，发挥示范引领作用。要充分发挥小区志愿者，热心业主、党员、退休干部、机关干部等人员正向带头作用，引导广大群众对无物业小区管理工作的理解。要利用广播电视、报纸、微信公众号等全媒体手段，积极开展广泛宣传，营造良好的社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。

（三）强化监督考核，确保服务实效。各镇街、社区要把推动无物业管理和管理服务低效小区管理工作作为健全和完善城市基层治理工作的重点任务来实施，及时组织开展摸底排查，认真制定具体方案，扎实推进工作举措，精准调度工作进度，明确责任分工等举措；要及时组织研究困难问题，确保工作顺利推进；要做好统筹协调和督促指导，压实责任落地、任务落实，确保工作取得实实在在成效。

青岛西海岸新区住房和城乡建设局

2024年11月25日