关于进一步规范物业管理区域公共资源经营活动的通知

已经成立业主委员会的小区，经营主体为业主委员会，业主委员会可以委托物业服务企业或第三方运营单位具体运营管理；未成立业主委员会的小区，经营主体为社区居委会及物业服务企业，也可第三方运营单位具体运营管理。对物业管理区域内公共资源进行经营的，应当按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，征求业主意见并形成决议。

三、明确经营活动流程

（一）制定经营方案

1.充分了解业主需求。在开展经营活动前,经营主体应通过网上问卷调查、业主微信群、入门走访等方式，充分了解业主的实际需求，策划出切合实际的便民服务经营项目。

2.有效进行风险评估。经营主体应组织相关人员对经营活动可能产生的影响进行评估，包括对小区交通、环境卫生、噪音控制、居民安全等方面的影响，审慎考虑大型商业活动或可能对小区公共设施设备造成较大影响的经营项目。

3.合理规划经营位置。经营主体应对经营活动所涉及的设施设备安装位置、大小和特点，合理进行规划布局。经营活动应当明确指定区域及辐射区域，不得擅自扩大经营场地范围或改变经营场地用途，确保不影响小区居民正常生活及公共设施设备正常使用。

（二）征求业主意见

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动，经营方案应当在征得业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。征求业主意见时，经营方案应在本小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。

（三）签订经营协议

公共资源经营活动协议内容应包含项目使用物业共用部位的具体位置、收益获取来源、收入金额、管理成本、分配方式等。

1.业主委员会成立前。签订协议的事项主要包括收益获取来源、获取收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等。协议签订应当征询全体业主意见，表决通过后，由物业服务企业与相关单位签订协议，并报社区进行备案。

2.业主委员会成立后。公共资源经营协议应当明确收益获取范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、审计审价制度等内容。经营活动协议的修订应当依法经业主大会表决同意，由业主大会或者经业主大会授权业主委员会与相关单位签订，并报社区进行备案。

（四）监督现场施工

业主委员会及物业服务企业应对经营设施设备安装施工过程进行全程跟踪监督，在施工前应对可能存在的安全隐患进行预测评估，如广告牌（架）是否存在脱落、倒塌及棱角划伤等安全隐患风险；过程中督促施工单位严格执行安全生产的相关规定，将安全责任落实到个人，严禁违规操作，防止意外事故发生。

（五）定期维护检修

公共资源经营中涉及的运营和管理单位，应建立维护检修制度，对经营区域内的设施设备进行定期维护和保养，检查设施设备的日常运行情况，做好日常维护和检修工作，对设施设备出现的故障或设备损坏时及时更新更换。

（六）收益收支公示

经营主体应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告收益的账目情况，在使用公共收益时，应当报社区居委会把关，并在物业管理区域内的醒目位置公示用途、使用金额等事项。公共收益收支情况应当每季度在小区公示栏进行公示,接受业主监督,公示时间不得少于一个月，并对业主的询问予以解答和说明。

四、建立问题反馈处理机制

（一）响应业主反馈

在公共资源经营活动中，经营主体应当及时收集和回应业主的意见和建议，可以在物业管理用房设立问题意见反馈点，安排专人负责接待业主的意见，及时解决公共资源经营活动中出现的问题。同时，针对业主反映的问题，经营主体应积极跟进业主反馈，抓好问题整改，并通过业主微信群或小区公告栏公布问题整改措施和整改情况，增强业主的信任感。

（二）违规行为处理

利用公共资源进行经营活动应当符合法律、法规，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据《民法典》《青岛市物业管理条例》等相关法律法规予以处理；有违反小区相关管理规约、业主大会相关约定的行为，业主可以向属地镇街物业管理部门反映，也可依法提起民事诉讼，维护业主合法权益。

五、压实工作管理主体责任

（一）落实管理责任。镇街、社区要切实履行监督指导职能，督促业主委员会、物业服务企业的做好公共资源经营活动，对于利用公共区域广告发布、开展宣传娱乐活动的，应当先行对内容进行把关，避免出现违法违规及违背公序良俗情况。

（二）坚持有序推进。各镇街、社区要因地制宜，根据区域特点、小区规模等工作实际，积极探索符合基层实际、满足群众需求的经营活动，通过反复论证排除不利因素，不能出现影响业主正常通行、居住、采光等问题。

（三）破解矛盾难题。各单位要积极应对经营活动中存在的矛盾难题，将其列入联席会议议事范畴，多形式、多渠道化解矛盾纠纷。同时要主动开展宣传引导活动，明晰业主的权利义务，提升社会认知度和群众认同感。

青岛西海岸新区住房和城乡建设局

2024年11月25日