辛安街道2011年物业管理 工作总结及2012年工作计划
一、2011年工作总结
2011年，辛安街道认真执行管委（区政府）、上级主管部门下发的各项任务指标，充分发挥物业管理工作的重要作用，加大工作力度，认真履行职责，较好的完成了管委（区政府）及上级业务主管部门交给的各项工作任务。回顾一年来，我街道物业办总共做了以下几项工作：
自物业办成立以来，我街道物业办坚持每月组织开展以查促改、以评促管、以管促优的日巡查，周通报、月考核的物业管理常规运行机制，物业办深入小区检查，按测评标准，量化打分，对测评结果进行书面通报，促进物业服务企业提高服务水平和服务档次。从检查情况看，大多数物业公司都能较好履行管理和服务职责，对小区内出现的问题，基本能够做到及时发现、及时处理、服务投诉明显减少。我们采取“走出去，请进来”的办法，广开视野，多渠道、多角度开展物业管理工作，一是组织对辖区内个小区进行观摩，以取长补短，二是认真办理市长、区长公开电话转办单，开通24小时投诉电话，加大工作协调力度，及时协调处理来信来访工作，耐心的工作态度，扎实的工作作风，赢得了来访人（来话人）的满意。到目前共收到来信（来访）投诉373起，办结373起。三是建立物业管理联席会议制度，解决小区、业主的突发事件和焦点、难点问题。通过联席会议的召开，及时解决了芙蓉苑小区业主与物业公司的电费争议、上访问题；特别对辛明园小区开展的环境整治大行动，收到良好效果，使小区乱搭乱建、乱堆乱放问题得到了有效的遏制。四是今年管委（区政府）、区物业主管部门下发的《居民楼院环境综合整治》的要求，我街道物业办对今年计划整治的11个居民住宅小区进行集中整治，共清理乱贴乱画3万余处，清理卫生死角335处，乱搭乱建200余处，拆除违章190余处，绿化1330平方米，粉刷墙面2960平方米，硬化路面3000余平方米，清理垃圾共5000余吨，共计出动人员1300人次，车辆800余台次。投入资金320余万元，使小区环境得到很大改善。
总之，物业管理工作对街道来说是一项全新的工作，尤其各小区的建设状况不一，物业公司的从业人员素质不一；一个小区就是一个小社会，涉及到方方面面，物业管理工作离不开物业服务企业和业主的共同努力，更离不开相关部门的齐抓共管，密切配合。只有共同努力，物业管理工作才会越来越好。
二、存在的不足和问题
今年的工作虽然取得了一定的成绩，但还存在着一些不容忽视的问题和矛盾，主要表现在三个方面：
一是物业管理企业多而小，整体管理水平有待不断提高。我街道辖区内现有物业公司21家，但规模普遍偏小，具有二级物业管理资质的企业还不足5家，还有部分物业企业无资质；物业管理从业人员整体素质偏低，目前更缺乏这方面的专业管理人才。部分物业管理企业经营不规范，重收费轻服务，业主意见较大。
二是历史上有些小区在规划设计中忽视物业管理，建管脱节，有些开发企业遗留的问题，给后续管理带来了较多的困难。比如，有的开发商侵占配套设施，有的开发商为房屋促销作出了不切实际的承诺，有的开发商制定的业主公约侵犯业主的利益等，结果往往是物业管理代人受过。现在矛盾最集中也是最难解决的是道路出行问题和小区供暖配套设施问题。
三是部分业主特别是老居住区的业主对物业管理的认知程度还较低，物业管理消费理念尚未形成，他们既想得到好的管理，又想要低价甚至免费的服务。部分业主的自治自律及参与意识不强，不能正确行使自己的权利和义务。部分小区虽然都成立了业主委员会，但大多数业主委员会的作用发挥不明显。
三、2012年工作计划
我街道在2012年的物业管理工作中，计划重点做好以下几点工作：
1、组织辖区内物业公司经理街道物业办工作人员，全面系统的进行学习，提高自身素质，提高管理水平，促进辖区物业工作上水平。一是计划每季度组织一次物业经理（小区主任）理论学习培训班，学习国务院、山东省、青岛市《物业管理条例》及相关法律法规，计划聘请区物业处及名家名师前来授课、辅导，然后进行闭卷（开卷）考试，将每次的考试成绩进行书面通报，并将成绩列为考核内容之一，以充分调动大家学习的自觉性；二是计划每半年组织一次外出（本区内）观摩学习，到名楼盘、名小区现场体验星级服务水平，邀请名师现场讲解服务技巧、服务流程，以开阔眼界，通过学习，找出差距，不断完善，全面提高。
2、继续贯彻执行青开城委办发【2010】2号文件精神，结合辖区实际，认真抓好辖区内物业服务企业在国家法律法规规定范围内所实施的物业管理行为的监督考核。对在企业管理、安全巡查、绿化养护、环卫保洁、设施设备管理、房屋管理与维修养护方面做重点督查。一是对辖区内的各物业小区继续采取日巡查、周通报、月考评的物业管理常规运行机制进行管理；我们计划将辖区内的近40个小区划分成3个管区，由街道物业办的3名工作人员任管区负责人，将任务分解、责任落实到人；二是对在巡查中所发现的问题，进行跟踪整改，与管区负责人的利益挂钩；对超期整改者，将加倍扣分，并进行通报批评；通过对各物业的严格考评管理，使之步入健康发展的轨道。三是抓焦点、热点、难点问题，重点解决受理市长、区长公开电话（信箱）转办单，认真办理业主投诉电话，确保投诉电话24小时畅通；对突发事件、急需办理的事项，要求小区物业负责人15分钟内到现场，需经理到场的事项，要求经理30分钟内到现场，真正做到急为业主所急，想为业主所想，办为业主所需，为创建和谐社区而努力。
3、2012年居民楼院环境综合整治工作是重点，我街道将加大投入继续对辖区内居民住宅小区进行集中整治，着力打造精品示范小区、亮点小区。
4、组织、指导辖区内业主大会成立，选举产生业主委员会及业主委员会换届工作。对符合条件的小区全部进行业主大会的成立工作，选举产生新的业主委员会，及时搞好业主委员会的换届工作。
2011年12月29日