各区 (市)发展改革局、物业管理行政主管部门,各有关 单位:
现将 《青岛市物业服务收费管理实施细则》印发给你们,请认真遵照执行。
青 岛 市 发 展 和 改 革 委 员 会
青岛市城市管理局
2023年12月29日
青岛市物业服务收费管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使
用人和物业服务人的合法权益,根据 《中华人民共和国民法
典》《中华人民共和国价格法》 《物业管理条例》 《山东省物
业管理条例》《青岛市物业管理条例》《山东省物业服务收费
管理办法》等法律法规规章及有关规定,结合本市实际,制
定本细则。
第二条 本细则所称物业服务收费包括物业公共服务
费、机动车停放费、其他服务费等。
第三条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行
为及监督管理活动。
第四条 市、区 (市)发展改革部门、物业行政主管部
门、市场监督管理部门等部门依据各自职责负责物业服务收
费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与
服务水平相适应的原则。
政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场
竞争机制选择物业服务人;鼓励物业服务人开展正当的价格
— 3 —竞争,促进物业服务收费主要通过市场机制形成。
第二章 物业公共服务收费
第六条 本细则所称物业公共服务费,是指物业服务人
按照物业服务合同约定,在物业管理区域内从事房屋以及配
套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、
卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务,向
业主或者物业使用人收取的费用。
第七条 物业公共服务费根据物业的类型、提供服务的
性质、特 点 等 不 同 情 况,分 别 实 行 政 府 指 导 价 和 市 场 调
节价。
普通住宅物业服务区域的前期物业公共服务费实行政府
指导价,根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素,
实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价
格,具体收费标准根据收费面积规模,确定不同的浮动幅度
上限。
业主大会成立后的普通住宅物业服务区域及其他物业的
公共服务 费 实 行 市 场 调 节 价,由 业 主 大 会 与 物 业 服 务 人
约定。
第八条 市发展改革部门会同市物业行政主管部门负责
制定并定期向社会公布市区 (市南区、市北区、李沧区、崂
山区、西海岸新区、城阳区、即墨区,下同)实行政府指导
— 4 —价的物业服务收费基准价格和浮动幅度。
胶州市、平度市、莱西市发展改革部门会同同级物业行
政主管部门负责制定并定期向社会公布本行政区域内实行政
府指导价的物业服务收费基准价格和浮动幅度。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费具体标准按照
下列程序确定:
新建普通住宅物业销售前,建设单位应当在政府指导价
范围内,根据物业特点和服务要求,依法通过招投标或协议
方式选聘物业服务人,签订前期物业公共服务合同,约定物
业公共服务内容、服务标准和收费标准,并于合同签订之日
起十日内报送所在区 (市)物业主管部门备案。
第十条 实行市场调节价的物业服务收费具体标准按照
下列程序确定:
业主大会成立前,建设单位通过招投标形式选聘物业服
务人的,其物业服务费用标准通过竞标产生,并在前期物业
服务合同中约定;建设单位通过协议的形式选聘物业服务人
的,物业服务费用标准由建设单位与其选聘的物业服务人协
商确定,并在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后,
物业服务费用标准由业主大会与物业服务人协商确定,并在
合同中约定。
第十一条 实行政府指导价的物业服务收费标准,市发
展改革部门会同市物业行政主管部门应当根据物业服务成本
— 5 —因素变动等情况适时调整。
第十二条 物业公共服务成本一般包括以下内容:
(一)综合管理费用。包括管理服务人员的工资、社会
保险和按规定提取的福利费等,物业服务人固定资产折旧,
办公费用。
(二)共用设施设备维护费用。包括物业共用部位、共
用设施设备的日常运行、维护费用,物业共用部位、共用设
施设备的公众责任保险费用。
(三)物业服务区域环境卫生清洁费用。
(四)物业服务区域绿化养护费用。
(五)物业服务区域秩序维护、安全防范费用。
(六)经业主同意的其他费用。
物业公共服务成本不包含公共场地、道路、物业共用部
位、共用设施设备的维修、更新和改造费用以及中央空调和
二次供水运行等费用,建设单位与物业服务人有书面约定的
除外。
第十三条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同
应当包含前期物业公共服务费的内容。
前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、
收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内
容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业公
共服务费未在房屋买卖合同中约定的,由建设单位承担。
— 6 —第十四条 物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。
未办理房屋权属证书的,暂按房屋买卖合同载明的建筑面积
计收。
普通住宅物业服务区域内储藏室、车库及不能办理权属
证明的独立阁楼不得计入物业公共服务费的计费面积之内,
但改变设计用途用于居住的除外。
依法改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室等参
照相应的经营性用房物业服务收费政策执行。
第十五条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付
之日当月发生的物业公共服务费,由建设单位承担。出售房
屋交付之日次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物
业公共服务费,由业主按照房屋买卖合同的约定承担。
物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务
费用从建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日次月
起按月计收。
物业公共服务费原则上应按月计收。经业主或者物业使
用人同意,物业服务人可以预收物业公共服务费,但预收时
间不得超过半年;物业服务人与业主或者物业使用人对预收
时间另有约定的,从其约定。物业服务人无法继续提供服务
时,应当及时将预收费用退还给业主或物业使用人。
第十六条 因建设单位分期开发、分批交付使用等原
因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房
— 7 —屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免,差
额部分由建设单位补偿给物业服务企业。属于普通住宅前期
物业服务的,减免比例为20%。属于其他物业的,由建设
单位与物业服务人、业主或者物业使用人协商确定。
第十七条 电梯运行费包括电梯运行能耗费用、电梯常
规保养费用、电梯零星配件更换费用及电梯安全检测费用。
物业服务人应当单独立账、专款专用,定期公布收支情况。
第十八条 普通住宅前期物业服务期间,住宅连续空置
6个月 (含)以上的,由业主或物业使用人书面告知物业服
务人,经双方共同确认后,自空置之日起,其物业公共服务
费 (含电梯运行费)按照不超过前期物业服务合同约定的
60%交纳。房屋空置的衡量标准,原则上为水、电、气均未
使用,或者由双方协商约定。
其他物业交付后空置六个月 (含)以上的,其物业公共
服务费收费标准由物业服务人与业主或者物业使用人另行
约定。
第三章 机动车停放费
第十九条 机动车停放费包括车位租赁费、停车服务费
和车位场地使用费。
物业服务区域内,规划用于停放机动车的车位、车库应
当首先满足业主和物业使用人的需要。
— 8 —第二十条 普通住宅物业服务区域内车位租赁费和前期
物业服务期间的停车服务费、车位场地使用费实行政府指导
价,其他物业的机动车停放费实行市场调节价。
市发展改革部门会同市物业行政主管部门负责制定并公
布市区实行政府指导价的机动车停放费标准。胶州市、平度
市、莱西市发展改革部门会同同级物业行政主管部门负责制
定并公布本行政区域内实行政府指导价机动车停放费标准。
第二十一条 车位租赁费是指在物业服务区域内租赁建
设单位车位由承租人缴纳的费用。车位租赁费归车位所有权
人或使用权人所有。车位所有权人或使用权人委托物业服务
人管理和收取车位租赁费的,应当签订书面委托合同;未签
订书面委托合同的,物业服务人不得收取。建设单位不得以
整体或部分转移车位所有权或使用权的形式规避政府指导价
管理。
停车服务费包括使用物业管理区域内规划用于停放机动
车的车库 (场)内的车位的设施设备运行及维护、保洁、秩
序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务收益归
提供停车服务的物业服务人所有。
占用住宅物业服务区域内业主共有道路或者其他场地停
车的,可以收取车位场地使用费。车位场地使用收益归全体
业主共有。
第二十二条 机动车停放费原则上应按月计收。物业服
— 9 —务人与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的,预收时
间不得超过一年。
第二十三条 临时停车是指经业主或物业使用人同意进
入小区探亲访友或办理其他事务的临时性停车。普通住宅前
期物业服务期间,临时停车不超过2小时的,免收停车服务
费或场地使用费;超过2小时的部分,每小时不超过2元;
当日连续停车不超过6元。
第二十四条 普通住宅前期物业服务期间,车位使用人
如不使用停车位,经双方确认后,自空置之日起,连续超过
一个月 (含)未停放机动车的,免收停车服务费。
第二十五条 对进入物业服务区域内进行应急处置、实
施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车,以及
为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时
停放的机动车,不得收取机动车停放费。
第四章 其他收费
第二十六条 应业主或物业使用人的要求,物业服务人
提供的特约服务以及物业服务人超出物业服务等级标准提供
的增值服务收费实行市场调节价。特约及增值服务的服务内
容、收费标准由业主或物业使用人与物业服务人单独签订服
务合同约定。建设单位不得与物业服务人签订特约及增值服
务合同。特约及增值服务合同不得与前期物业服务合同捆绑
— 10 —签订。
第二十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经
营的收入以及车位场地使用费等共有收益资金,物业服务人
代为收取、保管的管理费扣除比例不高于20%。
第二十八条 业主或物业使用人对其房屋进行装修时,
应当事先告知物业服务人。物业服务人应当书面告知房屋装
修禁止性行为及有关注意事项。装修产生的垃圾,业主或物
业使用人自行清运的,物业服务人不得强行收取垃圾清运
费;业主或物业使用人委托物业服务人代为清运的,应当承
担清运费用,具体收费标准由双方约定。
第二十九条 住宅物业服务区域 (含单元门)实行门禁
出入证 (卡)管理,应当为业主或物业使用人每户免费配置
4张门禁卡或出入证,不得在房价和物业服务费之外向业主
另行收取门禁系统建设费用、日常维护费用和押金。采用智
能识别门禁系统的,应免费为业主或物业使用人录入相关信
息。业主另有需求申请办理或保管不善造成遗失损坏等要求
补办的,可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。业主
大会成立后,工本费由业主大会与物业服务人协商确定。
第三十条 住宅物业服务区域内,供水、供电、供气、
供热、通 讯、有 线 电 视 等 专 营 单 位 应 当 向 最 终 用 户 收 取
费用。
物业服务人接受委托代专营单位委托收取费用的,不得
— 11 —向业主或物业使用人收取手续费等额外费用,但可以根据约
定向专营单位收取报酬。
专营单位不得强制物业服务人代收费用,不得因物业服
务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第五章 行为规范
第三十一条 物业服务人应当加强价格自律,遵守价格
法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收
费标准应当质价相符。
第三十二条 物业服务人应当在物业服务区域内显著位
置公示物业服务人名称、物业性质及依据、服务内容、计费
方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据等,
接受业主、物业使用人的监督。建设单位及物业服务人选择
服务等级时,应根据服务等级内容及标准,公示选择该服务
等级所具备的条件。
新建物业销售时,建设单位应将上述公示内容,作为房
地产销售明码标价的内容,在销售场所显著位置公示。
第三十三条 物业服务人代为收取、保管共有收益资金
的,应当每季度在物业服务区域内显著位置公告共有部分收
益的收支账目。
第三十四条 物业服务人应当健全内部财务管理制度,
强化成本约束机制。同一物业服务人同时服务于多个物业服
— 12 —务区域的,物业服务成本和收支应当按物业服务区域分别
核算。
第六章 监督管理
第三十五条 市、区 (市)发展改革部门对物业服务实
行成本调查监审和价格监测制度,物业服务人应当按照要
求,如实 反 映 情 况,提 供 必 要 的 账 簿、文 件 和 其 他 成 本
资料。
第三十六条 市、区 (市)物业行政主管部门应加强对
住宅物业管理项目服务质量综合评价的指导工作。对综合评
价不达标且拒不整改或整改未达到要求的前期物业服务项
目,街道办事处 (镇人民政府)会同区 (市)物业行政主管
部门建议调整物业公共服务费时,应当明确调整后的物业服
务等级,物业公共服务费按照调整后物业服务等级对应的基
准价格确定,不得上浮。
第三十七条 因政府指导价变动导致普通住宅前期物业
服务费收费标准超出政府指导价上限的,物业服务人应当在
政府指导价规定范围内作相应调整。
第三十八条 市场监督管理部门对物业服务人不执行政
府指导价、超出政府指导价浮动幅度等价格违法行为依法予
以处理。
— 13 —第七章 附 则
第三十九条 本细则自2024年2月1日起施行,有效
期至2029年1月31日。 《青岛市发展和改革委员会关于进
一步贯彻实施 〈山东省物业服务收费管理办法〉的通知》
(青发改价格 〔2019〕257号)及其延续执行文件同时废止。
抄送:青岛市市场监督管理局。
青岛市发展和改革委员会办公室
2023年12月29日印发
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