关于进一步规范提升住宅小区物业管理工作的意见

（二）严格履行新建物业维保责任。住宅工程竣工验收前，开发建设单位严格落实《关于进一步加强住宅工程保修期内质量投诉处理工作的通知》（青建管字[2013]29号），在各单元主要出入口显著位置张贴《住宅质量投诉受理公告牌》，未设置或设置不符合规定要求的不得组织工程竣工验收。开发建设单位作为保修期内质量投诉受理第一责任人，应将问题解决在售后服务第一时间；委托物业服务企业代为协调或履行房屋建筑工程保修责任的，应支付相应酬金。

（三）严格物业项目承接查验制度。各镇街应加强对新建物业承接查验过程的监督，可要求建设单位邀请专业机构或物业管理专家库成员协助查验。建设单位要对存在的问题及时整改，物业服务企业要将物业查验情况在住宅小区内公示。

二、强化监督，完善物业服务企业管理

（四）完善物业服务企业信用管理。将全区物业服务企业、项目经理纳入信用管理范畴，结合日常监督检查、考核及受行政处罚等情况，及时记录物业服务企业优良行为和不良行为，每年向社会公布一次信用记录。信用得分低于60分的企业，由社区居委会、业主委员会责令物业服务企业退出物业管理项目；信用得分低于60分的项目经理，由镇街负责约谈企业负责人，建议予以撤换。

（五）完善物业管理招投标监督。新建物业项目前期物业管理招投标中落实“一票否决制”，限制和淘汰具有不良行为记录的物业服务企业参与招投标活动。业主大会、业主委员会成立后重新选聘物业服务企业的，由镇街监督，参照国家住建部《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定流程，通过招投标方式选聘物业服务企业。

（六）完善物业服务企业监督考核。修订《西海岸新区物业服务企业监督考核办法》，区、镇街共同对物业服务企业进行考核，连续两年考核为D级的企业，由区住房城乡建设局向社区居委会、业主委员会通告，建议其重新选聘物业服务企业。

（七）完善公共收益监管。社区居委会严格住宅小区内利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金监管，物业服务企业、业主委员会与相关运营单位签订经营合同后，应到社区居委会备案。物业服务企业应对公共收益设立银行专户，单独记账，实行支出申报制度，每季度公布一次收支使用情况。物业管理公共收益资金优先用于电梯、消防等应急维修。

三、强化引领，建立健全业主自治体系

（八）建立健全“红色业主委员会”制度。各镇街要加强住宅小区党建工作，分批组建小区党支部，对已成立业主委员会的小区，小区党支部与业主委员会共商事务、协调互动；换届选举或未成立业主委员会的小区，鼓励党员参选业主委员会，原则上业主委员会成员设置党员数应过半数，小区党支部书记与业主委员会主任“一肩挑”。对于信访投诉量大、物业管理问题突出及无物业管理小区，由镇街委派机关党员干部担任小区“第一书记”，及时组织召开议事会议，协调化解矛盾纠纷。

（九）建立健全业主自律机制。小区党支部联合社区居委会对业主委员会资格进行审查，截至业主大会筹备报名之日，有违法搭建、毁绿种菜、拒缴物业服务费等行为的业主，不得当选业主代表、业主委员会成员；党员干部、机关事业、国有企业单位职工欠缴物业服务费的，由小区党支部审核汇总后，函告所在单位党组织。

（十）建立健全业主委员会监督考核制度。属地镇街建立小区业主委员会监督考核制度，考核结果通告全体业主，考核不合格的可由镇街指导重新选举业主委员会。社区居委会负责监督业主委员会严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，业主委员会印章可由社区居委员会保管，社区居委员会对印章使用、财务管理予以监督。

四、强化联动，提高住宅小区居住满意度

（十一）提高住宅小区“痕迹执法”力度。区综合行政执法局会同区住房城乡建设局按照《关于联合开展物业领域执法攻坚行动实施方案》要求，查处住宅小区内违法违规行为。区、镇街、物业服务企业层层建立《住宅小区违法违规及安全隐患台账》，对于物业服务企业无法自行解决的问题，区住房城乡建设局会同各镇街每月汇总后分类发至区综合执法、城管、工信、公安、应急管理、市场监管等部门，各有关部门建立定期销号制度，解决住宅小区难点、痛点、堵点问题。

（十二）提高物业管理覆盖率。各镇街、社区居委会对辖区无物业管理项目进行区域划分整合，有条件的要采取整体打包委托、邻近物业管理项目托管等方式引入物业管理，引导物业管理常态化。一个区域内多家物业服务企业实施物业管理的、临近的“散、乱、小”项目，由社区居委会征求业主意见后重新选聘物业服务企业，实现规模化管理。

青岛西海岸新区城市管理委员会办公室 2019年5月29日印发